By Παναγιώτης Ανδρουλιδάκης 
Ακόμη και 800 εκατ. ευρώ ανά τρίμηνο τοποθετούν τα τελευταία χρόνια ξένοι επενδυτές στην ελληνική αγορά κατοικιών, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου. Οι ξέφρενες επενδύσεις από το εξωτερικό έχουν παίξει καίριο ρόλο στη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα. H κυβέρνηση προσπαθεί να τις «φρενάρει», αρχικά με τις αλλαγές στο καθεστώς της Golden Visa και τώρα με τη μεγάλη αύξηση φόρου μεταβίβασης που ανακοίνωσε στη ΔΕΘ ο πρωθυπουργός.
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει μετατραπεί τα τελευταία χρόνια σε έναν ισχυρό «μαγνήτη» για κεφάλαια από το εξωτερικό. Όπως καταγράφει η ανάλυση του ΔΝΤ με τίτλο “Inside Greece’s Housing Affordability Paradoxes”, η ραγδαία άνοδος των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα τροφοδοτείται σε μεγάλο βαθμό από τη ζήτηση ξένων επενδυτών.
Σύμφωνα με την έκθεση του ΔΝΤ, η εξωτερική ζήτηση (στην οποία συγκαταλέγεται και η ελληνική διασπορά) ενισχύθηκε σημαντικά μετά τη μεγάλη διόρθωση των τιμών που ακολούθησε την οικονομική κρίση.
Οι ξένοι αγοραστές προσελκύστηκαν τόσο από τις σχετικά χαμηλές αποτιμήσεις του ελληνικού real estate όσο και από τις προσδοκίες για μελλοντικά κέρδη κεφαλαίου (capital gains).
Το ΔΝΤ επισημαίνει ότι αυτή η επενδυτική τάση δεν προέκυψε τυχαία, αλλά υποστηρίχθηκε ενεργά από συγκεκριμένα θεσμικά και φορολογικά πλαίσια:
- Το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας (Golden Visa) και τα φορολογικά κίνητρα για τους συνταξιούχους έπαιξαν καθοριστικό ρόλο στην προσέλκυση εισροών.
- Η ευρύτερη τάση «αναζήτησης αποδόσεων» (search-for-yield) έστρεψε τα βλέμματα των επενδυτών στην ελληνική αγορά.
- Η μείωση του ΕΝΦΙΑ από το 2022 μείωσε το κόστος χρήσης της στέγασης, αυξάνοντας περαιτέρω την ελκυστικότητα των ελληνικών ακινήτων για τους ξένους.
Η έκρηξη των ξένων επενδύσεων σε αριθμούς
Η ένταση αυτής της ζήτησης αποτυπώνεται στα οικονομικά στοιχεία που παραθέτει το Ταμείο (βασισμένα σε δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος). Ενώ την περίοδο 2015–2016 οι καθαρές Άμεσες Ξένες Επενδύσεις (FDI) σε ακίνητα κινούνταν κάτω από τα 100 εκατ. ευρώ ανά τρίμηνο (κάτω του 0,2% του ΑΕΠ), μετά το 2017 ξεκίνησε μια ραγδαία ανοδική πορεία.
Το επενδυτικό ράλι κορυφώθηκε μεταξύ του 2023 και των αρχών του 2024, όταν οι ξένες επενδύσεις εκτινάχθηκαν.Την περίοδο εκείνη, οι εισροές ξεπέρασαν τα 700 με 800 εκατ. ευρώ ανά τρίμηνο, ποσό που αντιστοιχούσε, σε ετήσια βάση, σε ποσοστό πάνω από 1,2% – 1,3% του ΑΕΠ της χώρας.
Στις αρχές του 2025, οι εισροές μετριάστηκαν σε περίπου 500 εκατ. ευρώ ανά τρίμηνο, καθώς άρχισαν να γίνονται αισθητά τα νέα ρυθμιστικά μέτρα για την Golden Visa.
Η ανάλυση του ΔΝΤ υπογραμμίζει επιπλέον τις λεγόμενες «επιδράσεις ανακοίνωσης» (announcement effects) που παρατηρήθηκαν στην αγορά με αφορμή τη Χρυσή Βίζα. Οι διαδοχικές εξαγγελίες για αλλαγές στα όρια επιλεξιμότητας του προγράμματος (όπως η ανακοίνωση για την αύξηση του ορίου στις 800.000 ευρώ) πυροδότησαν μια ευκαιριακή επενδυτική συμπεριφορά.
Οι ξένοι αγοραστές έσπευσαν μαζικά να κλείσουν συμφωνίες για να προλάβουν τις αλλαγές, επιταχύνοντας προσωρινά τη ζήτηση, πριν τελικά οι ροές αρχίσουν να μετριάζονται σταδιακά με την τυπική εφαρμογή των αυστηρότερων κριτηρίων.
Το νέο κυβερνητικό «φρένο» με φόρο 15%
Προκειμένου να ελεγχθεί αυτή η ραγδαία αύξηση της ζήτησης που προέρχεται εκτός συνόρων, η κυβέρνηση λαμβάνει πλέον ακόμα πιο στοχευμένα μέτρα. Πέρα από την αυστηροποίηση του πλαισίου της Χρυσής Βίζας που εντόπισε το ΔΝΤ, ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ανακοίνωσε την αύξηση του φόρου μεταβίβασης ειδικά για αγοραστές από τρίτες χώρες, ανεβάζοντας τον συντελεστή από το 3% στο 15%.
Το συγκεκριμένο μέτρο αποτελεί μια ηχηρή παρέμβαση με ξεκάθαρο στόχο: τριπλασιάζει το φορολογικό κόστος απόκτησης ακινήτου για τους συγκεκριμένους επενδυτές, επιχειρώντας να ανακόψει την ανεξέλεγκτη ροή ξένων κεφαλαίων στην αγορά κατοικίας.