By Παναγιώτης Ανδρουλιδάκης 
Νέα γραμμή άμυνας απέναντι στους πλειστηριασμούς της κύριας κατοικίας ανοίγει ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026, καθώς για πρώτη φορά ο οφειλέτης θα μπορεί να διαχωρίζει το σπίτι του από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του.
Η νέα ρύθμιση, στη λογική του νόμου Κατσέλη, δημιουργεί ένα διαφορετικό μοντέλο αντιμετώπισης του ιδιωτικού χρέους: το σπίτι μπορεί να διασωθεί, ενώ εξοχικά, οικόπεδα και άλλα ακίνητα θα μπορούν να ρευστοποιούνται για την αποπληρωμή των χρεών.
Η αλλαγή είναι ιδιαίτερα σημαντική για νοικοκυριά που βρίσκονται σε αδυναμία εξυπηρέτησης των οφειλών τους, αλλά διαθέτουν παράλληλα περισσότερα του ενός ακίνητα. Μέχρι σήμερα, η συνολική περιουσιακή εικόνα του οφειλέτη επηρέαζε τη διαμόρφωση της πρότασης ρύθμισης. Με το νέο καθεστώς, ο οφειλέτης αποκτά τη δυνατότητα να ζητήσει ειδική μεταχείριση για την κύρια κατοικία του και να επιλέξει ουσιαστικά τη διάσωσή της, αποδεχόμενος ως αντάλλαγμα την εκποίηση των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων.
Η «φόρμουλα» για να σωθεί το σπίτι
Η βασική καινοτομία βρίσκεται στον τρόπο με τον οποίο θα υπολογίζεται η ρύθμιση. Εφόσον ο οφειλέτης επιλέξει τη διάσωση της κύριας κατοικίας, στον υπολογισμό της πρότασης του Εξωδικαστικού θα λαμβάνεται υπόψη η αξία του συγκεκριμένου ακινήτου και όχι το σύνολο της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του.
Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά χαμηλότερη δόση και σε μεγαλύτερο «κούρεμα» των οφειλών, καθώς η ρύθμιση θα προσαρμόζεται στην πραγματική δυνατότητα αποπληρωμής του νοικοκυριού και στην αξία της κατοικίας που επιδιώκεται να διασωθεί.
Το τίμημα, ωστόσο, είναι σαφές, καθώς τα υπόλοιπα ακίνητα δεν αντιμετωπίζονται πλέον ως «παράλληλη» περιουσία που προστατεύεται μαζί με την κύρια κατοικία. Εφόσον ο οφειλέτης επιλέξει το νέο μοντέλο, αυτά μπορούν να οδηγηθούν σε διαδικασία ρευστοποίησης μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, με τα έσοδα να κατευθύνονται στην ικανοποίηση των πιστωτών.
Έως 420 δόσεις και χαμηλότερη μηνιαία επιβάρυνση
Η νέα δυνατότητα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία επειδή συνδυάζεται με τη μακρά διάρκεια αποπληρωμής που προβλέπει ο Εξωδικαστικός για οφειλές προς τράπεζες και servicers. Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, η ρύθμιση μπορεί να φτάσει έως και τις 420 μηνιαίες δόσεις, δηλαδή έως 35 χρόνια, γεγονός που μπορεί να περιορίσει σημαντικά το ύψος της μηνιαίας δόσης.
Η νέα ρύθμιση έρχεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο διεύρυνσης του Εξωδικαστικού, καθώς δη από τον Ιούλιο του 2026 το ελάχιστο ύψος οφειλής για την ένταξη στον Μηχανισμό μειώθηκε από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ, διευρύνοντας τη δεξαμενή των οφειλετών που μπορούν να αναζητήσουν λύση μέσω της πλατφόρμας.
Παράλληλα, έχουν διευρυνθεί τα κριτήρια επιλεξιμότητας για την υποχρεωτική συναίνεση των πιστωτών, με στόχο να ενταχθούν περισσότερα νοικοκυριά και επιχειρήσεις σε αυτοματοποιημένες λύσεις ρύθμισης.
Η κρίσιμη ημερομηνία
Για τους οφειλέτες που κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους, η ημερομηνία-κλειδί είναι η 21η Σεπτεμβρίου 2026. Από τότε ενεργοποιείται η δυνατότητα διαχωρισμού της κύριας κατοικίας από την υπόλοιπη περιουσία στο πλαίσιο του Εξωδικαστικού.